刘聪 – 26岁的小孩
特殊的时期，总是有一些特殊的项目在一个神奇的维度上被探讨
01
深圳龙华金茂府一直都是很特殊的存在，这种存在感从一开始就有了，当年金茂和电建顶着巨大的压力拿下来深圳首块，也是全国首块的全现房销售的项目，土地楼板价5.6万
因为这么高的楼板价以及必须现房销售的姿态，使得业内所有人都对项目第一次的展示和销售非常好奇，到底能卖什么样的价格，以及到底能不能卖的好
所以在一开始的时候，大家都对价格开始猜测，不少媒体自媒体都放出自己的价格，高的高离谱，低的低夸张
这样的开始也注定了龙华金茂府开始要走一条不寻常的道路
而最近更为重磅的消息开始也各种群内探讨，龙华金茂府在最近开启了第一批产品的销售，不少自媒体有一个判断：金茂府成交数据不佳
卖了多少套，金茂府内部给到的数据是，第一批次推售拿出了220套房源，第一天就成交了161套
这是一个从任何维度看都是不错的数据
但是坊间也有争议，其实根本没有那么多，后面金茂对外了释放首批产品解筹那天排队的照片
整个队伍已经排到了停车场，现场的人气非常热闹
但是争议并没有停，质疑者也在说着，这些客户都是水客以及开发商请来的拖，真正掏钱买房的没有几个
一时之间，甚嚣尘上，金茂府到底卖了几套的命题似乎陷入了罗生门，大家都各自说着自己的观点
我们先把所有的质疑声当成理性的探讨，先来看看论据有什么。
有一个观点叫疑点倒推：第一，项目是晚上销售，选择的时间点太蹊跷太低调；第二现场根本没有看到销控表，除了开发商内部之外没人知道到底卖了几套；第三目前网上金茂府所有的房源都还是呈现可售的状态，并没有显示已经成交
所以数据极有可能是不真实的
第二种观点更加有说服力，叫市场判断
就是金茂府目前这样的售价是不可能卖得好的。目前整个龙华区域并非深圳主流豪宅板块，二手房定价只在7万元左右，区域市场支撑不起10万的售价。第二整个深圳十万可以买到很好的位置，客户当然不会选择龙华这个区域
而如果把第一个观点和第二个观点结合在一起，那么几乎都确定金茂府成交不真实的事实了。推测出市场不支撑，现场又那么的数据不对称，所以由此可以推测出：你说的160套不是真的
是不是觉得很有道理
说实话吧，我也是吃自媒体这碗饭的，但是类似看到这样的逻辑其实也挺无奈的
作为金茂来说，你又几乎无法反驳，因为他所有的论据都是看上去正确，所以大家都会潜意识里认为论点也是对的。除非公示最后的成交数据，几乎没有更好的办法。
关于数据的探讨没有意义，因为各说各话
不过没关系，最后的成交情况很快就会网上公示，所以我想和大家说一个故事，一个另一个金茂府的故事
02
历史就是这么的有趣，历史就是这么巧合
类似的事情已经不是第一次发生在金茂府身上，而之前那一次出现的场景，几乎和此时此刻一模一样
那是2015年的上海大宁金茂府，在上海的朋友或者地产人一定听过这件事，当年在上海滩真的是轰轰烈烈的探讨
故事发生的背景也是从土地端开始
2014年1月份的一次土拍，上海闸北某锅炉厂地块出让，哪怕在那个时候也比较稀缺的上海中心纯住宅地块，20多万方，土地起拍价47.7亿
那一天，几乎全中国的开发商都到齐了，不少房企还组成了联合开发体，喊下口号一定要拿下这个项目，可见竞争激烈
最后方兴笑到了最后，是的那个时候金茂还叫方兴，以101亿拿下这块地，楼板价4.7万/平方米
是的，这就是大宁金茂府刚开始土地口子的故事，后面不少人也在争议，这个地段可以卖到7万么，边上二手房只有四万啊
2015年3月，大宁金茂府第一次开盘，同样对外放出了喜报
但是一模一样的，在第二天，刚刚兴起的上海地方自媒体开始质疑，金茂府的成交造假，只有100套的成交，其余都是水客
这样的质疑加上之前大家对土地市场的争议裹挟着，将这样的观点直接放大到极致：金茂府一定是假的，不可能卖的那么好
时间是检验一切的最好标准，当成交数据公示之后，大家都知道谁在撒谎
但是有趣的是，在舆论上后面发生了逆转，所有竞争对手项目，主动为金茂府发声，相信金茂府的成交数据，以及认可金茂府的品质
我是当初的观察者，也是参与者，这样的场景如今我回忆起来都是热血沸腾，说实话上海房地产很久没有出现过这样的场景了，我估计未来也不再会有
此时此刻，我站在龙华金茂府的边上回忆当初大宁金茂府的争议场景，真的让人唏嘘不已
金茂府似乎有着自己不一样的血统，成为区域标杆，成为楼市销冠，成为现象级的项目，也会在一开始的时候备受争议
03
我们来试着去找寻，金茂府习惯性被黑化的内核逻辑是什么。
对于争议其实从土地端就开始了，其实我们都能找到隐隐约约的观点就是：对于房子的价值，地段决定一切
这个观点对么
这个观点只能说看上去对，因为地段是一套房子的最大价值，地段决定了客户，地段决定了产品，地段决定了客户会不会买，所以地段决定了一切
但是这里面似乎忽略了一个元素：产品会改变地段的价值么。
这个话题放在其他项目上根本不值得探讨，因为大部分的项目都是根据地段价值来规划产品
但是放在金茂身上，我们就需要多一些思考，因为金茂府是行业内少有的做强势产品出身的企业，绿色科技类住宅从骨子里就表态拿出来的产品和别人不太一样
所以大家知道龙华金茂府做了什么样的产品了么，我真的很怀疑所有的争议者有没有认真的看过龙华金茂府的产品力极致到什么程度
文章我写过两篇了，不知道看过没有目力所及范围之内，今年最好的项目、这个金茂府啊，就不会妥协
我就不再细细解读了，提供几个横切面大家来感受下
第一个侧面：立面
这应该算今年地产类出品项目中建筑美感最强的一个项目了。为了实现这样的视觉感觉，金茂史无前例的在住宅立面里使用了陶板的元素
为了让立面有层次感，各种各样细微处的转角就是靠着一点点的陶板拼接起来的。就这个环节，金茂府用了300个工人，历时7个月，历时15多万块的陶板甄选，才有如今我们感受到的立面质感
这是金茂府对待产品的态度
第二个侧面：绿化。你以为的景观只是绿化，金茂府的景观就是全部
哪怕类似是台阶，金茂府也是令人发指的规划成这个样子。这样规模的下沉庭院，不论在工艺上还是审美上都是不可复制的唯一作品
而金茂府的绿化草皮，内核逻辑也和别人不一样。整个草皮的理念是鼓励所有人踩上去的，所以整体的规划没有做了边界，并且用了高尔夫草种，目的就是让所有业主自然的和绿化互动
第三个侧面，一个精装修交付的细节：所有交付的金茂府项目里都有这样一个设备：小茂
看上去是一个普普通通的面板。他可以控制家里的所有设备，不论是灯光、窗帘、音响、电视，甚至是对电梯的控制。金茂在装修采购的时候已经对所有的家庭设备植入了芯片，从而可以实现控制
除此之外，因为整个体系是金茂实现了重度物联，换句话来说你在家可以通过小茂来预约会所、社区商业以及各种配套。因为有这样的控制，居住空间在室内得到无限程度的衍生和放大
金茂为了做那个小茂的设备，直接在总部成立了一家科技公司专门做所有空间的物联网衔接，这就是金茂府对市场的态度，对客户的态度
以上只是描述的几个细节，整个产品力构筑的画面非常的强，直接把深圳地产的品质往前推动了五年。
所以很多人都在探讨土地如何如何的时候，是否真的看过龙华金茂府的产品，但凡看过了，抛出那样观点的时候都会犹豫一下
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好，再有一个更值得思考的问题，到底龙华值不值得卖10万，这个问题更加有意义
我觉得大家的探讨都忽略了一个维度：时间
当初的大宁金茂府也是如此，四万的二手房价格判断下，没人觉得金茂府可以卖到7万，但是现在回过头来看，当时不仅仅卖上了这个价格，如今区域价格也稳稳的站在十万的标准上
时间不仅仅对房价，对地段的改变也是一直存在的随着城市的进化和扩张被改善而被提升，而房子本身的质量，如果不过关，产品力如果不够，确实会随着时间越来越不值钱的。但是金茂府的房子，恰恰是可以以产品自身和时间，与地段价值握手言和
后来我试着去复盘大宁金茂府购买的客户，令人感觉奇怪的是，最后买的都是闸北当地的土著，得到的反馈是：我们在闸北等待这样的房子已经十年了
各位品一品这句话的意思
一个区域不被认可，其实区域自己也在等待他的好房子出现
我们回忆下，整个龙华的产品力房源断档了多久，而这里的客户等了多久，整个深圳纯大户型高品质产品断档了多久，深圳用户等待改善产品等来多久，而整个深圳好的教育断档了多久，深圳又等了多久
三个断档，金茂府因为自己的努力都实现了突破，金茂府永远是时间的朋友，随着时间的价值，这三个断档让金茂府显得弥足珍贵
各位，和大家说的不是趋势，而是事实，大宁金茂府已经验证过了，全国那么多金茂府都走过差不多的路，龙华金茂府无非此刻再走一次罢了
我非常期待未来有一天我可以对龙华金茂府的业主做一次访谈，让他们告诉大家当初选择龙华的理由
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是谁在黑化金茂府，这个问题并不重要，有意无意的也都不重要，一个现象级的项目总是会经受更多的猜测
但是让我感慨的是，这么多年来，我们到底是否坚信，如果做的出好产品，是真的有改命的可能的？
这三年来，龙华金茂府没有选择等待市场回暖或者政策放松，这三年整个团队所有的精力都all in在产品上，这才是当下最稀缺的品质
我们在探讨市场如何如何的时候，我们是否在产品上如此的拼命，三年如一日的拼命，不知疲倦的拼命
有没有想过一个问题，现在市场已经没有雨露均沾。市场的好坏与你的市场好坏就一定划等号么，我们地产人做的每一个项目真的都只能靠天吃饭么
所有的购房者也知道这是一个不太好的时代，所以他们选择更多的等待，等待足够好的产品来满足他们的需求，这也是当下各个品质房企能够突围的机会
而我们此刻的地产人，此刻能否做出好的产品，能否更好的满足用户的需求。唯土地论在我眼里就是一个甩手掌柜，就是理所当然给了自己一个放弃的理由。这不是地产这么一个庞大赛道应该有的气场
这个行业有很多问题，但是让他变好的唯一方式，是我们每一个地产人可以变得越来越好，从而输出的产品可以越来越好
我很土，最近一直在听野狼disco，歌曲第一句歌词就是：这是最好的时代，这是最坏的时代
我希望深圳龙华金茂府可以越卖越好，用这样的案例告诉客户你值得拥有更好的生活，也用这样的案例告诉业内同行，距离好产品我们还有多大的距离
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如果你还有困惑，我建议你到现场看看，肉身感受下这个现象级项目
（来源：真叫卢俊）
